De nouvelles communes s’apprêtent à encadrer les loyers. Quels logements sont concernés ? Comment fixer les loyers dans les zones concernées ? Que risque un propriétaire enfreignant les règles ?
Suivant l’exemple de Paris et de Lille, d’autres villes comme Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Grenoble ou encore Bordeaux se préparent à encadrer les loyers des logements du parc privé dans les mois à venir, si l’Etat accepte.
La loi dite ELAN (portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de fin 2018 permettait en effet aux villes de se porter candidates pour expérimenter ce dispositif sur tout ou partie de leur territoire auprès du ministère du logement jusqu’au 23 novembre 2020.
Pourquoi ces expérimentations ?
Le but, pour les villes qui les pratiquent ou s’y intéressent, est d’éviter les abus.
« L’hypercentre de la métropole de Lyon doit rester accessible à tous. Je pense tout particulièrement aux petites surfaces souvent destinées aux personnes les plus précaires, notamment les étudiants », indique par exemple Bruno Bernard, président de la Métropole de Lyon.
A Lyon et Villeurbanne, le loyer mensuel médian des petites surfaces est par exemple de 16,20 euros le mètre carré, selon la Métropole, alors que la moyenne dans le centre de Lyon toutes surfaces confondues est de 12 euros. Même chose dans l’agglomération bordelaise, dont l’observatoire des loyers estime que le loyer médian est actuellement de 11,30 euros le mètre carré mais atteint 15,20 euros dans les zones les plus recherchées. Quant aux petites surfaces, leurs loyers peuvent dépasser 20 euros le mètre carré.
A Lyon, dans le 6e arrondissement, il est difficile de trouver un studio en dessous de 500 euros par mois. La Métropole indique que les fourchettes de prix ne sont pas encore fixées. Mais si l’encadrement était mis en place à hauteur de 14,40 euros mensuels le mètre carré (le loyer médian de 12 euros auquel on ajoute 20 %), le propriétaire d’un studio de 15 mètres carrés dans ce quartier, qui le louait 500 euros jusqu’ici, devrait baisser son prix de 284 euros par mois. Différence de loyers sur un an, payés par le locataire ou perçus par le propriétaire, selon le point de vue : 3 408 euros par an.
Ces encadrements seront-ils annulés, comme ce fut le cas à Paris et Lille en 2017 ?
L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) a entamé une action en justice pour faire annuler la mesure à Paris, et indique ne pas avoir de nouvelles de l’affaire. Elle avait gagné fin 2017 dans l’action intentée contre le premier encadrement parisien, qui avait duré de 2015 à 2017. L’encadrement des loyers avait aussi été annulé à Lille la même année (il a été appliqué quelques mois en 2017).
L’UNPI estime que ces plafonds découragent les bailleurs à louer leur bien. « De plus, les zones géographiques fixées par le préfet sont parfois très injustes », dénonce Frédéric Pelissolo, président de l’UNPI de Paris. Dans la capitale, « certains quartiers très demandés ont des plafonds de loyer moins élevés que d’autres qui sont pourtant moins prisés. Le quartier de la Bastille a ainsi des plafonds moins élevés que celui de la Nation », précise-t-il. Même chose dans le 18e arrondissement, où le découpage ne tient pas toujours compte de l’hétérogénéité de ce secteur, dit-il.
Cet encadrement s’appliquera au moins jusqu’en 2023 (date de la fin de l’expérimentation prévue dans la loi ELAN) aux logements lors de la mise en location ou en cas de renouvellement du bail.
Les loyers ne doivent pas dépasser un plafond défini par arrêté préfectoral, pour les baux signés ou renouvelés à partir de la date d’application du dispositif dans la ville. Ce plafond s’appuie sur les données transmises par les observatoires locaux des loyers et varie en fonction des secteurs géographiques, de la date de construction du logement, de son nombre de pièces et du caractère meublé ou non.
Le loyer ne doit pas être supérieur à plus de 20 % du loyer de référence fixé chaque année par le préfet en fonction des prix du marché. Un complément de loyer peut être demandé si le bien présente des caractéristiques particulières. Pour les logements meublés, les plafonds de loyers fixés sont plus élevés, car ils sont généralement loués plus cher (les propriétaires de biens avec des petites pièces sont davantage pénalisés par les plafonds, explique le rapport, ce qui explique qu’ils sont plus nombreux à ne pas les respecter).
La mesure est-elle respectée à Paris ?
« Les propriétaires bailleurs sont très réticents et la mesure est difficile à faire appliquer », estime Olivier Duverdier, fondateur de Kaliz, spécialiste de la gestion locative en ligne.
A Paris, 44 % des logements dont la surface par pièce est inférieure à 18 mètres carrés se situent d’ailleurs au-dessus du plafond, estime le Commissariat général du développement durable, qui a rendu en juillet une évaluation sur le dispositif. Cette part est de 8 % pour les logements dont la surface par pièce dépasse 24 mètres carrés.
Dans le 5e arrondissement de Paris, quartier prisé par les étudiants, il est, par exemple, très difficile de trouver un studio à moins de 700 euros par mois alors qu’un propriétaire qui respecterait l’encadrement des loyers devrait, par exemple, louer 497 euros par mois un studio meublé de 15 mètres carrés dans un immeuble des années 1960.
Que risque le propriétaire qui enfreint les règles ?
Les bailleurs qui ne respectent pas les règles risquent des sanctions importantes. Le préfet peut prononcer une amende de 5 000 euros pour un bailleur physique et 15 000 euros pour un bailleur moral. Mais en pratique, dans un marché tendu, le locataire soulagé de trouver à se loger hésite souvent malheureusement à faire des démarches pour faire baisser son loyer.
Afin d’éviter toute contestation, le propriétaire a tout intérêt à vérifier, avant de mettre son bien en location ou de renouveler un bail, si la ville a encadré ou non les loyers et dans quelles zones, en contactant la mairie où est situé le logement ou l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL). L’agence nationale d’information sur le logement a en outre mis en place un numéro vert, gratuit, consacré à l’encadrement des loyers : 0805 160 111.
